Quanto costa vendere casa nel 2026

Aggiornato all'8 novembre 2026 · Redazione Immovare.it

Chi decide di vendere casa di solito pensa a un solo numero: il prezzo. Poi arrivano le altre domande. Chi paga il notaio? Devo pagare tasse sul guadagno? Cosa succede al mutuo? E quanto costa l'agenzia?

In questa guida mettiamo in fila tutte le spese del venditore nel 2026: quali sono obbligatorie, quali dipendono dalla casa e quali si possono scegliere, con tabelle, un esempio numerico e le fonti.

Quali spese paga il venditore e quali l'acquirente?

La regola generale è nel Codice civile: le spese del contratto di vendita e quelle accessorie sono a carico del compratore, salvo patto contrario (art. 1475). In pratica, onorario del notaio e imposte sull'atto (registro, ipotecaria e catastale, oppure IVA se vende un'impresa) le paga chi compra.

Al venditore restano le spese che servono a rendere la casa vendibile e a consegnarla libera da pesi, più le eventuali imposte sul guadagno e il compenso del servizio di vendita scelto.

APE e documenti: quanto costa preparare la casa alla vendita?

L'attestato di prestazione energetica è l'unica spesa davvero sempre presente. Va messo a disposizione dell'acquirente fin dall'avvio della trattativa, consegnato alla fine e allegato all'atto; i suoi indici vanno riportati anche negli annunci (D.Lgs. 192/2005, art. 6). Ha validità di dieci anni, se nel frattempo non cambiano impianti o involucro dell'edificio. Il costo non è fissato per legge: conviene chiedere più di un preventivo.

Nota 2026: la direttiva europea "case green" (UE 2024/1275) prevede un nuovo modello di APE, ma in Italia resta in vigore la disciplina del D.Lgs. 192/2005 e un APE valido resta utilizzabile per vendere.

Le altre spese documentali dipendono dallo stato della casa:

• Visura e planimetria catastale: servono per verificare che i dati catastali corrispondano allo stato reale. Nell'atto il venditore deve dichiarare questa conformità, altrimenti l'atto è nullo (L. 52/1985, art. 29, comma 1-bis).
• Aggiornamento catastale: se la planimetria non corrisponde (una parete spostata, un ripostiglio diventato bagno), un tecnico presenta una variazione con la procedura DOCFA. Il costo è dato dai tributi catastali più l'onorario del professionista.
• Regolarizzazione urbanistica: se ci sono opere non autorizzate, il costo varia molto: da una comunicazione tardiva con sanzione fissa a una sanatoria vera e propria. Il decreto "Salva-casa" (D.L. 69/2024, convertito dalla L. 105/2024) ha ampliato le tolleranze costruttive e semplificato alcune regolarizzazioni.
• Impianti e agibilità: non sempre obbligatori per vendere, ma spesso richiesti da acquirente o banca. Vedi la guida al certificato di agibilità.

Il consiglio pratico è uno solo: verificare i documenti prima di pubblicare l'annuncio. Una difformità scoperta durante la trattativa costa due volte: la regolarizzazione e lo sconto che l'acquirente chiederà.

Cosa succede al mutuo quando vendi casa?

Con un mutuo in corso le strade sono due.

1. Estinzione anticipata: il venditore rimborsa il debito residuo, di solito con il denaro ricevuto al rogito. Per i mutui stipulati da persone fisiche per acquistare o ristrutturare un'abitazione, la banca non può applicare penali di estinzione anticipata (TUB, art. 120-ter).
2. Accollo: l'acquirente subentra nel mutuo del venditore, se la banca è d'accordo.

Con l'estinzione, l'ipoteca si cancella in automatico e senza costi per il debitore quando il mutuo è stato concesso da una banca o da un intermediario finanziario: entro 30 giorni la banca rilascia la quietanza e lo comunica alla Conservatoria (TUB, art. 40-bis). Restano fuori da questo meccanismo, per esempio, le ipoteche a garanzia di debiti diversi da un mutuo: in quel caso serve un atto notarile di cancellazione, con relativi costi.

Quando si paga la plusvalenza sulla vendita di una casa?

La plusvalenza è la differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto o costruzione, aumentato dei costi inerenti documentati (per esempio imposte pagate all'acquisto, notaio, lavori di miglioria). Per un privato è tassata solo in casi precisi.

Quando è dovuta, il venditore può chiedere al notaio di applicare un'imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza, versata direttamente al rogito; in alternativa la plusvalenza si somma agli altri redditi e si paga l'IRPEF nella dichiarazione dei redditi. Per gli immobili con Superbonus, nei calcoli le spese agevolate al 110% con sconto in fattura o cessione del credito non si considerano se la vendita avviene entro cinque anni dalla fine dei lavori, e si considerano al 50% dopo (Agenzia delle Entrate, circolare 13/E del 2024).

Chi ha comprato la casa con le agevolazioni prima casa deve fare un'ulteriore verifica: se la vende entro cinque anni dall'acquisto, conserva i benefici solo se riacquista un'altra abitazione principale entro il termine previsto dalla legge (oggi due anni, dopo la Legge di bilancio 2025). Altrimenti l'Agenzia delle Entrate recupera la differenza d'imposta, con interessi e sanzione.

Quali altre spese possono emergere fino al rogito?

• Spese condominiali: il venditore deve saldare le quote fino alla vendita. Per legge chi compra risponde in solido con chi vende dei contributi dell'anno in corso e di quello precedente (disp. att. c.c., art. 63): per questo l'acquirente chiede una dichiarazione dell'amministratore sui pagamenti. Lavori straordinari già deliberati vanno ripartiti con un accordo scritto nel preliminare.
• IMU: se dovuta (seconde case, abitazioni di lusso), il venditore la paga per i mesi di possesso nell'anno; il mese del rogito si attribuisce a chi ha posseduto l'immobile per più della metà dei giorni (L. 160/2019, art. 1, comma 761). L'abitazione principale non di lusso è esente.

Quanto costa l'agenzia immobiliare? Tre modi di pagare l'intermediazione

È la voce più alta e quella su cui c'è più margine di scelta. La provvigione del mediatore non ha una tariffa obbligatoria: misura e ripartizione tra venditore e acquirente si concordano liberamente nell'incarico; solo in mancanza di accordo si applicano gli usi locali (Codice civile, art. 1755). Con un'agenzia tradizionale, quindi, la provvigione è libera e trattabile, e va confrontata sul preventivo scritto. A questa si aggiunge l'IVA al 22%.

Immovare, la piattaforma per la compravendita immobiliare con sede a Bari, offre al venditore tre opzioni, tutte con incarico in esclusiva, agente di zona selezionato e due diligence sull'immobile. Cambia il modo di pagare.

L'abbonamento EXCLUSIVE remunera i servizi di pubblicazione e promozione dell'annuncio, non la mediazione; nei piani FREE ed EXCLUSIVE l'agente è remunerato dalla provvigione dell'acquirente. Abbiamo approfondito il tema nella guida su come vendere casa senza provvigioni.

Un esempio: quanto costa vendere una casa da 200.000 euro?

Esempio ipotetico. Una famiglia vende a 200.000 euro l'appartamento in cui vive da otto anni. I documenti sono in ordine, c'è un piccolo mutuo residuo concesso da una banca, la casa non ha avuto lavori Superbonus. In questa situazione:

• non c'è plusvalenza tassabile (casa posseduta da più di cinque anni e usata come abitazione principale);
• non c'è IMU (abitazione principale non di lusso);
• il mutuo si estingue senza penale e l'ipoteca si cancella senza costi;
• restano l'APE (se non è già disponibile e valido) e il compenso per il servizio di vendita.

Sull'intermediazione il costo cambia così. Per l'agenzia tradizionale usiamo un'ipotesi del 3% + IVA, solo come termine di confronto: nella realtà la provvigione è libera e va verificata sul preventivo.

Nessuna opzione è la migliore in assoluto. Con FREE ed EXCLUSIVE l'acquirente paga la propria provvigione all'agente e ne tiene conto nella sua offerta; con EXCLUSIVE il canone cresce se la vendita richiede più mesi; con SUCCESS 1% sotto i 200.000 euro si applica il minimo. Sono esempi, non preventivi.

Come ridurre i costi di vendita senza rischi?

1. Parti da una valutazione realistica: una casa sopravvalutata resta in vendita più a lungo e costa di più (vedi la guida alla valutazione immobiliare).
2. Verifica documenti, plusvalenza e mutuo prima dell'annuncio: ogni sorpresa in trattativa diventa una richiesta di sconto o un ritardo.
3. Confronta il costo totale del servizio di vendita: cosa è incluso, quando si paga, quanto dura l'incarico.

Tutti i passaggi, dalla preparazione al rogito, sono nella guida su come vendere casa.

Il punto di vista Immovare: il costo vero è quello che non vedi in anticipo

Le spese che pesano di più su chi vende non sono quelle previste, ma quelle che emergono tardi: una planimetria non aggiornata scoperta dal notaio, una quota condominiale dimenticata, una plusvalenza non calcolata, una provvigione letta solo al momento di firmare. Ognuna è gestibile da sola; diventano un problema quando arrivano insieme, a pochi giorni dal rogito.

Per questo trattiamo i costi come parte del processo di vendita, non come una sorpresa finale. L'agente di zona e la due diligence verificano documenti e situazione dell'immobile prima della pubblicazione; il venditore sceglie come pagare il servizio e sa fin dall'inizio quanto paga, quando e per cosa. È la regia che rende prevedibile una vendita.

Domande frequenti su quanto costa vendere casa

Quali sono le spese obbligatorie per vendere casa?

L'unica spesa sempre presente è l'attestato di prestazione energetica (APE), da consegnare all'acquirente e allegare all'atto. Sono obbligatorie anche, se servono, la regolarizzazione catastale o urbanistica, il saldo delle spese condominiali e l'estinzione del mutuo ipotecario. Plusvalenza e provvigione dipendono dalla situazione e dalle scelte del venditore.

Chi paga il notaio quando si vende casa?

Di norma l'acquirente. L'art. 1475 del Codice civile mette a carico del compratore le spese del contratto di vendita e quelle accessorie, salvo patto contrario. Il venditore paga il notaio solo per atti suoi, per esempio la cancellazione di un'ipoteca che non si estingue in automatico, o se le parti si accordano diversamente.

Quando si paga la plusvalenza sulla vendita della casa?

Quando si vende entro cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione, salvo che la casa sia stata abitazione principale del venditore o dei familiari per la maggior parte del periodo o sia stata ereditata. Per le case con lavori Superbonus il periodo è di dieci anni dalla fine dei lavori. Si può pagare con imposta sostitutiva del 26% al rogito.

Estinguere il mutuo prima di vendere costa?

Per i mutui stipulati da persone fisiche per acquistare o ristrutturare un'abitazione la banca non può applicare penali di estinzione anticipata (art. 120-ter TUB). L'ipoteca a garanzia di un mutuo bancario si cancella in automatico e senza costi per il debitore (art. 40-bis TUB). Resta da rimborsare il debito residuo.

Quanto costa l'agenzia immobiliare per chi vende?

Non esiste una tariffa obbligatoria: la provvigione si concorda liberamente nell'incarico, più IVA al 22%. In alternativa, con Immovare il venditore può scegliere un abbonamento senza provvigione (FREE a 0 € o EXCLUSIVE a 59 € al mese, con l'agente remunerato dall'acquirente) oppure SUCCESS 1%, con minimo di 2.000 € + IVA.

Da dove iniziare

• Vuoi sapere quanto vale la tua casa e quanto ti resterà davvero? Richiedi la valutazione del tuo immobile: partiamo dal valore di mercato della tua zona.
• Hai già deciso di vendere? Carica il tuo immobile sulla piattaforma e scegli tra FREE, EXCLUSIVE e SUCCESS 1%: l'agente di zona verifica con te documenti e possibili costi prima della pubblicazione. Scopri anche come funziona la vendita con Immovare.
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Fonti

• Codice civile, art. 1475 (spese della vendita) e art. 1755 (provvigione del mediatore); disposizioni di attuazione, art. 63 – Normattiva
• D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192, art. 6 (attestato di prestazione energetica) – Normattiva
• Legge 27 febbraio 1985, n. 52, art. 29, comma 1-bis (conformità catastale)
• D.L. 29 maggio 2024, n. 69 ("Salva-casa"), convertito dalla Legge 24 luglio 2024, n. 105
• D.Lgs. 1° settembre 1993, n. 385 (Testo unico bancario), artt. 40-bis e 120-ter – Normattiva
• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), art. 67, comma 1, lett. b e b-bis; Legge 30 dicembre 2023, n. 213, art. 1, comma 64
• Agenzia delle Entrate, circolare n. 13/E del 13 giugno 2024 (plusvalenze su immobili con Superbonus) – agenziaentrate.gov.it
• Legge 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, commi 740-783 (IMU)
• Direttiva (UE) 2024/1275 sulla prestazione energetica nell'edilizia
• Immovare S.r.l., Termini e Condizioni del servizio, versione 2.2 (maggio 2026)