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MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO: ANALISI E PROSPETTIVE SECONDO NONISMA

IMMOBILIARE
Mercato immobiliare italiano: Analisi e Prospettive Secondo Nomisma

Il mercato immobiliare in Italia mostra segnali di una moderata fase di indebolimento, ma va sottolineato che dopo il picco registrato immediatamente dopo gli anni della pandemia, si sta ora assistendo a una stabilizzazione su livelli che indicano una situazione di robusta tenuta complessiva. Tuttavia, l’elemento di incertezza principale riguarda l’andamento dei tassi di interesse e le loro prolungate implicazioni sull’economia reale e sul potere d’acquisto delle famiglie. Questa è la sintesi della situazione delineata dall’Osservatorio sul Mercato Immobiliare Italiano di Nomisma, che fornisce un’analisi approfondita della congiuntura del settore.

Quadro Macro Economico e Mercato Immobiliare in Italia

Lucio Poma, capo economista di Nomisma, osserva che attualmente il contesto macroeconomico in Italia presenta un trend positivo, con il PIL italiano che per il terzo anno consecutivo supera quello tedesco. Le proiezioni per il 2024 indicano un PIL italiano in crescita dello 0,7%, in confronto allo 0,5% della Germania, allo 0,9% dell’area euro e al 3,1% a livello globale. È importante notare che il traino dell’andamento mondiale è guidato principalmente dagli Stati Uniti, con una previsione di crescita del 2,1%.

Anche l’inflazione in Italia mostra miglioramenti, attestandosi all’0,8% rispetto al 2,5% della Germania. Tuttavia, il calo dell’inflazione è principalmente dovuto a componenti non essenziali, che faticano a tradursi in un impatto reale sull’economia quotidiana dei cittadini, influenzando di conseguenza la loro capacità di spesa.

A complicare ulteriormente la situazione è il mantenimento di tassi di interesse elevati, che anziché comunicare stabilità ai mercati, generano invece incertezza, suggerendo un’assenza di chiarezza da parte delle banche centrali riguardo all’evoluzione futura della situazione economica.

Questo scenario si riflette negativamente sui consumatori, i quali, afflitti dai tassi di interesse elevati sui prestiti e da costi di consumo ancora sostenuti, vedono diminuire il loro potere d’acquisto. Questo si traduce in una doppia difficoltà nell’ottenere finanziamenti per l’acquisto di una casa: da un lato, si affrontano rate di rimborso elevate, dall’altro si sperimenta una maggiore selettività da parte delle istituzioni finanziarie.

Anche se l’occupazione mostra segni di robustezza, con regioni come la Lombardia e il Veneto che registrano tassi di occupazione elevati, i salari crescono a un ritmo inferiore all’inflazione, contribuendo così in modo limitato alla stabilità finanziaria delle famiglie. Questa situazione porta ad una diminuzione della domanda di credito e di conseguenza della domanda di acquisto di immobili.

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Domanda e Offerta di Immobili

Secondo Luca Dondi, Amministratore Delegato di Nomisma, il principale fattore di debolezza del mercato immobiliare italiano è il divario tra inflazione e salari, che supera il 7%. Questo si traduce in una maggiore selettività da parte delle banche nella concessione di prestiti ipotecari. Di conseguenza, la percentuale di acquisti di case tramite mutuo è in diminuzione a causa della naturale selezione della domanda: le famiglie evitano di presentare domande di finanziamento se percepiscono che la loro situazione finanziaria non è sostenibile. Questo porta ad una riduzione delle intenzioni di acquisto da parte delle famiglie e, di conseguenza, delle transazioni immobiliari in generale.

A causa di questa dinamica, le compravendite residenziali sono diminuite del 10% circa, passando da 710.000 nel 2023 a una previsione di 695.000 nel 2024, 689.000 nel 2025 e 682.000 nel 2026.

L’incertezza sulle prospettive future costituisce un motivo di posticipazione delle decisioni, specialmente quelle che comportano un impegno finanziario significativo, come l’acquisto di una casa. Non sorprende quindi che nell’ultimo anno la domanda di acquisto si sia ridimensionata rispetto ai livelli del 2022, quando un clima di euforia alimentava il desiderio di diventare proprietari di immobili. Ciò che manca non è tanto l’interesse potenziale, che rimane strutturalmente elevato nel nostro Paese, quanto piuttosto il sostegno del settore bancario nel supportare gli aspiranti acquirenti. Ci sono molte incognite che segnano il percorso del mercato immobiliare italiano nel 2024, ma la principale è legata all’atteggiamento delle istituzioni finanziarie a tutti i livelli. Un ritorno a condizioni più favorevoli, in termini di accesso al credito e di costi, potrebbe evitare un calo dei prezzi e delle transazioni. Se il quadro nel primo semestre sembra destinato a rimanere invariato, ci si può aspettare un cambiamento di rotta nel secondo semestre, sebbene gli effetti iniziali possano essere modesti.

Prezzi Immobiliari: Prospettive fino al 2026

Per quanto riguarda i prezzi immobiliari, se nel 2023 vi è stato un aumento nominale del 1,5% per le abitazioni, considerando l’inflazione la variazione è stata del -3,9%. Per i prossimi anni, Nomisma prevede un aumento lineare dell’1,4% in termini nominali per ciascun anno, ma corretto per l’inflazione ci si aspetta un -0,5% nel 2024, -0,8% nel 2025 e -0,5% nel 2026.

Non sono quindi i prezzi immobiliari, che mostrano una differenziazione marcata tra le varie città, a frenare il mercato, ma piuttosto le condizioni di accesso al credito. In base a questo scenario, un atteggiamento

più accomodante da parte della BCE non sarà sufficiente per generare un immediato aumento delle transazioni, ma sarà necessaria una fase di normalizzazione per favorire un miglioramento delle condizioni favorevoli alla domanda.

Meno Acquisti tramite Mutuo, Più Affitti

Secondo Nomisma, il mercato immobiliare vedrà una ripresa trainata principalmente dalla componente creditizia, considerata essenziale soprattutto in periodi di debolezza ciclica. L’elevato costo del denaro ha portato ad una riduzione dalla quota di acquisti assistiti da mutuo, passando dal 48,4% nel 2022 al 39,9% nel 2023.

Le difficoltà di accesso al mercato immobiliare hanno favorito un aumento dell’interesse verso l’affitto, che ha registrato un aumento del 3% rispetto all’anno precedente. In altre parole, nel 2023, 48.000 famiglie hanno preferito l’affitto all’acquisto di una casa.

Affitti Residenziali in Italia

Il trend verso l’affitto ha portato ad una maggiore pressione sull’offerta e ad un aumento dei canoni di locazione, soprattutto a causa dell’attrattività delle rendite provenienti da tipologie di affitto non tradizionali come quelle destinate agli studenti e ai turisti con affitti a breve termine. L’aumento dei canoni di affitto nelle principali 13 città è stato del 3,8%, con picchi massimi registrati a Bologna (8,9%) e minimi a Palermo (1,6%).

Mercato Immobiliare nelle Città Intermedie

L’analisi condotta da Nomisma sulle città intermedie ha evidenziato un aumento modesto dei prezzi delle abitazioni (1,2% per l’usato e 1,7% per l’ottimo stato), sebbene con variazioni locali significative. Ad esempio, mentre i mercati di Messina e Ancona hanno registrato un calo dei prezzi (-2,2% e -1% rispettivamente), quelli di Trieste e Novara hanno mostrato una crescita più consistente (+3,2% e +3%).

Per quanto riguarda gli affitti, si è registrato un aumento annuo del 2,9% con variazioni significative tra i mercati monitorati, che vanno da un calo a Messina (-1,3%) ad un picco a Perugia (+5,2%).

Infine, emerge che la domanda abitativa, sia per l’acquisto che per l’affitto, tende sempre più a privilegiare le caratteristiche interne degli immobili, come la presenza di balconi o terrazze, doppi servizi, luminosità degli ambienti e la disponibilità di parcheggio, oltre ai servizi di connettività. La ricerca evidenzia anche l’importanza delle caratteristiche del contesto, come la presenza di aree verdi e la vicinanza ai servizi e ai trasporti pubblici, oltre alla qualità energetica degli edifici.

Questo spostamento verso l’affitto metterà ancora di più in evidenza la carenza di offerta nel settore residenziale. La performance migliore del settore locativo rispetto a quello dell’acquisto ha contribuito ad una crescita, seppur modesta, dei rendimenti lordi da locazione, che si attesta al 5,6% annuo.

In sintesi, gli operatori immobiliari prevedono per il 2024 una diminuzione delle transazioni immobiliari o, al massimo, una stabilità rispetto all’anno precedente, con solo una piccola percentuale che prevede una ripresa, legata ad un miglioramento delle condizioni di accesso al credito e ad un aumento della disponibilità di immobili sul mercato.

 

Fonte: Idealista.it

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