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SPESE CONDOMINIALI: CHI LE PAGA IN CASO DI VENDITA DELL’IMMOBILE?

Spese Condominiali

Le disposizioni concernenti le spese condominiali in caso di vendita di un immobile suscitano legittime interrogazioni circa la loro gestione.

Chi, tra il venditore e il nuovo acquirente, è tenuto al pagamento delle spese condominiali pendenti, arretrate o in corso?

Tale questione, fondamentale in ambito legale e pratico, è stata oggetto di chiarimento tanto da parte della normativa vigente quanto della giurisprudenza consolidata.

Responsabilità del venditore in merito alle spese condominiali

Prima di procedere con la compravendita, il venditore è tenuto a coprire le spese condominiali ordinarie, inclusi eventuali arretrati, sino alla data del compromesso.

Tali spese ordinarie comprendono le utenze comuni e gli interventi di manutenzione ordinaria che non comportano un aumento del valore dell’immobile. Le spese straordinarie, invece, quali lavori di manutenzione suscettibili di miglioramenti e innovazioni, come la ristrutturazione della facciata o del tetto, la sostituzione della caldaia centralizzata, o l’installazione di un nuovo ascensore, richiedono un’analisi più dettagliata e possono assumere contorni più complessi.

Responsabilità del nuovo acquirente in merito alle spese condominiali

Una volta perfezionata la compravendita, il nuovo proprietario assume la responsabilità delle spese condominiali non ancora saldate dal venditore. Questo principio è stato ribadito da una sentenza della Corte di Cassazione (n. 7260 del 19 marzo 2024) che ha stabilito che le spese condominiali in sospeso al momento del trasferimento di proprietà gravano sul nuovo acquirente, il quale risponde in modo solidale.

Questo principio si applica anche nel caso di acquisizione dell’immobile tramite espropriazione forzata, come confermato dalla Corte Suprema.

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In base all’articolo 63, comma 4 del Codice Civile, il nuovo proprietario è tenuto a versare i contributi relativi all’anno in corso e all’anno precedente alla trasmissione della proprietà, sia per i diritti condominiali sia per le parti comuni.

Esempio pratico:

Supponiamo che un appartamento condominiale venga venduto a giugno 2024.

In questo caso, sia il venditore che il nuovo acquirente sono responsabili delle spese condominiali relative all’anno in corso (2024) e all’anno precedente (2023). È importante sottolineare che tale obbligazione è solidale, il che significa che l’amministratore del condominio può richiedere il pagamento delle spese a entrambi, venditore e acquirente. Tuttavia, una volta saldato il debito, il nuovo proprietario può richiedere al venditore il rimborso delle spese non pagate dal precedente proprietario moroso, poiché quest’ultimo rimane l’unico responsabile delle spese ordinarie scadute.

Spese condominiali straordinarie

Le spese condominiali straordinarie, generalmente connesse a interventi di manutenzione straordinaria, ristrutturazioni o innovazioni, sono soggette alle deliberazioni dell’assemblea condominiale. In mancanza di accordi diversi, tali spese ricadono sul condomino al momento dell’approvazione della delibera, anche se i lavori vengono eseguiti successivamente alla firma del contratto di compravendita.

Fonte: Immobiliare.it

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