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COSA SUCCEDE SE L’IMMOBILE ACQUISTATO ALL’ASTA PRESENTA DEGLI ABUSI EDILIZI

ABUSI EDILIZI

Molte persone ignorano il fatto che ci sia una significativa differenza tra l’acquisto all’asta e quello sul mercato libero quando si tratta di abusi edilizi.

Nel caso dell’asta immobiliare, il Tribunale, mediante un decreto, trasferisce la proprietà dell’immobile al vincitore dell’asta, anche se ci sono abusi edilizi o discrepanze (catastali, edilizie o urbanistiche), che verranno comunque segnalate e descritte accuratamente nell’expertise redatta dal perito nominato. Tuttavia, è importante sapere che gli immobili non sanabili possono essere venduti all’asta solo se la presenza di abusi edilizi è segnalata nell’ordinanza o nell’avviso di vendita.

Infatti, se queste informazioni non vengono segnalate, ci si troverà di fronte a una vendita che non preclude la garanzia per difetti della cosa secondo l’articolo 2922, comma 2, codice civile. In questo caso si applicheranno le norme sulla nullità dell’atto e il vincitore dell’asta potrà agire in conformità con l’articolo 1489 del codice civile (bene gravato da oneri o da diritti di godimento di terzi).

Nel caso del mercato libero, invece, non è possibile formalizzare l’acquisto di immobili abusivi o con abusi edilizi o che non siano correttamente censiti per diverse ragioni, anche con la buona fede del venditore. Le schede catastali, infatti, vengono allegate all’atto di compravendita e diventano parte integrante dello stesso. Il notaio si assicurerà che corrispondano alla realtà dei fatti, richiedendo una specifica dichiarazione al venditore a riguardo. Pertanto, nel caso in cui l’immobile presenti discrepanze, grandi o piccole che siano, non sarà possibile procedere con il rogito fino a quando l’immobile stesso non sarà eventualmente regolarizzato.

Quali tipi di abusi edilizi non possono essere risolti?

Se gli abusi edilizi, che siano risolvibili o meno, potrebbero non rappresentare un problema durante l’asta, potrebbero invece creare delle difficoltà in due situazioni:

  1. Nel caso di acquisto tramite ipoteca – nel caso in cui si acquisti un immobile all’asta con un mutuo ipotecario, oltre ai documenti richiesti di solito, sarà necessario presentare anche una perizia del tribunale che indichi gli abusi edilizi presenti e la loro tipologia. Nella maggior parte dei casi si tratta di irregolarità che possono essere risolte con il pagamento di una sanzione amministrativa (la cui quantità varia da Comune a Comune). In altri casi, potrebbe essere necessario “ripristinare il luogo” attraverso la demolizione delle modifiche abusive. La decisione di concedere o meno un mutuo dipende sempre dalla valutazione della banca, che tiene conto del valore dell’immobile, della somma richiesta e dell’entità degli abusi. In generale, la presenza di abusi edilizi (anche irrisolvibili) di per sé non rappresenta un ostacolo all’ottenimento del mutuo, ma la decisione resta discrezionale da parte delle diverse istituzioni finanziarie che hanno politiche diverse in merito. Quindi, è oggettivamente presente il rischio che la richiesta di finanziamento venga respinta in caso di irregolarità.
  2. Nel caso di vendita dell’immobile sul libero mercato – considerando che non è possibile autenticare legalmente immobili abusivi, con abusi edilizi o che non siano correttamente censiti, chiunque intenda rivendere un immobile acquistato all’asta con abusi può attivare una procedura di sanatoria, comunemente chiamata “domanda di condono immobili all’asta“, come previsto dall’articolo 40, ultimo comma, della legge 47/85.

Nello specifico, entro 120 giorni dalla pubblicazione del decreto di trasferimento, la persona che si sia aggiudicata un immobile all’asta con abusi edilizi può avviare questa procedura di condono.

 

Quali sono le violazioni edilizie irrisolvibili?

Se le violazioni edilizie, sia che siano risolvibili o meno, potrebbero non essere un problema durante l’asta, potrebbero invece rappresentare un grande ostacolo in due casi:

Nel caso di acquisto all’asta tramite un Mutuo Ipotecario – Quando si chiede un mutuo per acquistare un immobile all’asta, oltre ai documenti richiesti convenzionalmente, sarà necessario presentare anche il perito del tribunale che indicherà le violazioni edilizie e il loro tipo. Nella maggior parte dei casi, si tratta di irregolarità che possono essere risolte pagando una sanzione amministrativa (il cui importo varia da Comune a Comune). In altri casi, potrebbe essere necessaria “la ripristinazione dei luoghi“, cioè la demolizione delle opere abusive. La decisione sulla concessione del mutuo dipende sempre dalla valutazione effettuata dalla banca, che tiene conto del valore dell’immobile, dell’importo richiesto e dell’entità delle violazioni. In generale, la presenza di violazioni (anche irrisolvibili) non è di per sé un impedimento alla concessione del mutuo, ma la delibera rimane comunque a discrezione delle istituzioni di credito che hanno politiche di delibera molto diverse tra loro. Quindi, il rischio di vedere respinta la richiesta di finanziamento in caso di irregolarità è oggettivamente presente.

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Nel caso si voglia rivendere l’immobile sul mercato libero – Dato che non è possibile autenticare immobili abusivi, che presentano violazioni edilizie o che non siano correttamente catastati, chi intende rivendere una casa acquistata all’asta con violazioni può attivare una procedura di regolarizzazione, erroneamente denominata “richiesta di condono per immobili all’asta“, in base a quanto stabilito dall’articolo 40, ultimo comma, della legge 47/85.

Che precisa:

Entro 120 giorni dalla pubblicazione del decreto di trasferimento, il vincitore dell’asta che si è aggiudicato un immobile con abuso edilizio può presentare la richiesta di concessione in sanatoria, in conformità alle regole stabilite dal decreto legge del 23 aprile 1985, n. 16, che ha mantenuto tale scadenza invariata.

In particolare, l’articolo 40, comma 6, della legge n. 47/1985 stabilisce che, nel caso di un immobile oggetto di trasferimento attraverso procedure giudiziarie, la richiesta può essere presentata entro 120 giorni dalla formalizzazione del trasferimento dell’immobile.

È possibile regolarizzare l’immobile nel caso in cui il credito che ha causato l’asta risalga a prima dell’entrata in vigore della legge sul condono 47/85;

La possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con una sanzione pecuniaria deve essere valutata nella fase esecutiva del procedimento, che è successiva e indipendente rispetto all’ordine di demolizione (Sentenza del Consiglio di Stato, Sezione IV, del 31 agosto 2018 n. 5128).

È necessario demolire gli abusi edilizi?

In questa circostanza sorge spontanea una domanda: è obbligatorio sanare gli abusi edilizi di un immobile acquistato attraverso un’asta giudiziaria?

In realtà, dipende. Se l’abuso non può essere risolto, chi ha vinto l’asta ha l’obbligo di ripristinare la situazione originaria e il costo necessario per tale operazione verrà sottratto dal prezzo stimato durante la redazione della perizia tecnica preventiva. Se, al contrario, l’immobile si trova nelle condizioni necessarie per ottenere il permesso di costruire in sanatoria, chi ha vinto l’asta deve procedere con la presentazione della relativa richiesta.

Chi ha vinto l’asta è quindi obbligato a presentare la richiesta di sanatoria nei seguenti casi:

– Per gli immobili costruiti senza licenza edilizia;

– Per gli immobili costruiti in violazione della stessa;

Quando è stata annullata, scaduta, resa inefficace o quando è in corso un procedimento di annullamento o dichiarazione di decadenza presso il tribunale o l’amministrazione, se l’area è soggetta a vincolo. In questo caso, il permesso può essere rilasciato solo con l’autorizzazione delle autorità responsabili della tutela del vincolo stesso.

Quali sono gli abusi che possono essere risolti legalmente?

L’acquirente deve presentare la richiesta di sanatoria nei seguenti casi di abusi sanabili:

Per gli edifici costruiti in violazione delle norme urbanistiche, purché vi sia una conformità con gli strumenti urbanistici.

Se l’abuso è precedente all’entrata in vigore dell’ultima legge sul condono edilizio.

Se la demolizione della parte abusiva compromette in modo permanente e definitivo la stabilità e/o la sicurezza della parte regolarmente autorizzata.

Per gli edifici costruiti senza il permesso di costruzione, purché l’opera da regolarizzare sia conforme agli strumenti urbanistici vigenti sia al momento dell’abuso sia al momento della presentazione della domanda.

In presenza di un’autorizzazione annullata, decaduta, inefficace o oggetto di un procedimento di annullamento o decadenza in sede giudiziaria o amministrativa, per aree soggette a vincoli. In questo caso, la concessione può essere rilasciata solo con il parere favorevole delle autorità preposte alla tutela del vincolo stesso.

In presenza di richieste di condono presentate nel tempo, in conformità alle disposizioni vigenti, ma per le quali l’amministrazione non si è mai espressa (purché sia stato versato l’importo previsto) o per le quali non è mai stato versato l’importo (in questo caso, è necessario versarlo, con interessi e sanzioni, e la domanda retroagisce alla data di presentazione, a condizione che gli strumenti urbanistici lo permettano).

In definitiva, è sempre possibile acquistare immobili all’asta con violazioni normative, l’importante è farlo sempre con consapevolezza, per questo il team di Immovare.it è pronto a darti supporto in qualsiasi momento.

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