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IL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO NEL 2023. COSA ASPETTARCI?

mercato immobiliare

Il 2023 fra incertezze e timori nel 1° Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma

Abbiamo analizzato il 1°Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma, fonte sempre autorevole, che ci fornisce una fotografia su cosa succede al mercato immobiliare, in particolare a seguito delle recenti tensioni inflazionistiche.

Dopo l’emergere dalla pandemia, il mercato immobiliare italiano si trova ad affrontare una nuova difficile sfida:

La guerra, a lungo termine, da un lato e le severe politiche monetarie adottate dalla BCE dall’altro delineano un quadro sfavorevole che conferma le preoccupazioni emerse alla fine del 2022.

È quanto rileva l’1° Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma, che fornisce una descrizione precisa del contesto macroeconomico e un quadro completo della situazione italiana.

Un’analisi dettagliata del settore immobiliare in 13 mercati intermedi (Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste e Verona).

All’evento erano presenti: Lucio Poma, Capo Economista di Nomisma, Luca Dondi Dall’Orologio, Amministratore Delegato di Nomisma ed Elena Molignoni, responsabile dell’Osservatorio Immobiliare.

I temi affrontati dal rapporto sono stati approfonditi nella successiva tavola rotonda da: Elena Zanlorenzi, Head of Research Savills Italia; Gianfranco Torriero, Vice Direttore Generale Vicario ABI; Stefano Magnolfi, Executive Director CRIF Real Estate Services e Marco Marcatili, Responsabile Sviluppo Nomisma.

Il quadro economico generale: indicazioni favorevoli e incertezze:

Lucio Poma, Capo Economista di Nomisma, ha presentato uno scenario che costituisce il punto di partenza dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare.

Nello specifico, l’intervento ha messo in luce quattro temi che riassumono gli avvenimenti recenti: l’assenza di recessione in Italia, la caduta dei prezzi delle fonti energetiche, l’inefficacia della politica monetaria attuata dalle banche centrali e la presenza di aspettative ancora indefinite.

“Nonostante le indiscrezioni circolanti fin dall’inizio del 2022, l’Italia non si trova, a oggi, in una situazione di recessione e, superando le previsioni del Fondo Monetario, ha terminato il 2022 con una crescita del PIL pari al 3,9%, superiore a quella della Cina, degli Stati Uniti e della Germania.

Si è, inoltre, in una fase caratterizzata da una riduzione dei prezzi della fonte energetica e delle materie prime, ma le banche centrali, preoccupate dall’incremento dell’inflazione e dagli ottimi dati occupazionali, hanno aumentato il costo del denaro e i tassi d’interesse, implementando una politica monetaria restrittiva.

Questo modus operandi rende instabili le aspettative, come si può osservare quotidianamente dalle fluttuazioni delle Borse.

La mia speranza è che, in questo momento, le imprese agiscano cercando di aumentare i salari, in modo tale da colmare il deficit di potere d’acquisto dovuto all’inflazione.

“Questo potrebbe comportare un grande vantaggio per il Paese” – ha chiarito Lucio Poma.

La richiesta di alloggi e l’uso del credito da parte delle famiglie italiane:

In un contesto macroeconomico complesso e incerto, le famiglie italiane sono costrette a rivolgersi al credito per far fronte alle loro esigenze finanziarie.

Tuttavia, la tendenza delle banche a una maggiore prudenza e selettività nell’erogare prestiti rende l’accesso al credito sempre più difficile.

Questo atteggiamento scaturisce non solo dall’aumento dei tassi d’interesse, ma anche dalla percezione di rischio che le banche associano ai loro potenziali clienti.

Questo atteggiamento influisce negativamente sul mercato immobiliare, poiché la maggioranza della popolazione dipende dai mutui per l’acquisto di una casa. Di conseguenza, le intenzioni di acquisto e le richieste di finanziamento sono in diminuzione.

Questa flessione dipende non solo dalla riduzione degli indicatori di fiducia, ma anche dall’irrigidimento dei criteri di selezione dei clienti da parte delle banche.

Dopo un 2022 relativamente stabile per quanto riguarda gli prestiti erogati, Nomisma prevede una forte diminuzione dei nuovi mutui (- 18% annuo) e di quelli già in corso (-47%) nel 2023, a causa della più prudente politica di concessione del credito.

Ciò influirà sull’attività transattiva, che dovrebbe registrare una contrazione del 14,6% su base annua, soprattutto nella prima parte dell’anno.

Tuttavia, si prevede un allentamento graduale della stretta monetaria, che dovrebbe rallentare la caduta dell’attività transattiva durante l’estate.

I rischi di ridimensionamenti maggiori potrebbero essere limitati all’anno in corso senza causare un arretramento dei valori nominali.

Nomisma ha sottolineato che la rigidità dei prezzi delle abitazioni durante le fasi di rallentamento ciclico è tipica del mercato immobiliare italiano e sarà confermata anche in questa fase congiunturale, in cui l’erosione in termini reali sarà notevole, considerando un’infrazione elevata difficile da abbassare.

L’attesa crescente, associata all’aumento contemporaneo dei tassi di interesse, ha favorito una risalita dei rendimenti del settore da modesti livelli, consentendo un processo di repricing necessario nel nuovo scenario.

La gravità della correzione dipenderà dalla severità del rallentamento attuale e dalle politiche monetarie della BCE nei prossimi mesi – conclude Luca Dondi.

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Il controllo delle città tra congiuntura e mercati di riferimento:

Nomisma controlla due segmenti per elaborare le proprie analisi: i mercati primari, riferiti alle 13 principali città italiane, e i mercati secondari, definiti come intermedi o di provincia.

L’obiettivo dell’Osservatorio è monitorare le tendenze medie del mercato immobiliare e individuare le singole specificità di città molto diverse tra loro per dimensioni, rango e storia“, ha dichiarato Elena Molignoni, Responsabile dell’Osservatorio Immobiliare.

Nel dettaglio del Rapporto, le evidenze emerse dal monitoraggio condotto sulle città intermedie confermano un aumento di prezzo del +3,1% su base annua, anche se si prevede che eventuali segnali di recessione compaiano nei maggiori mercati.

Nel cluster di mercati analizzati nel rapporto, l’eterogeneità delle performance è dovuta principalmente agli sfasamenti temporali che hanno segnato le fasi di inversione dei cicli immobiliari.

In nessun caso la variazione dei prezzi ha permesso un’effettiva salvaguardia in termini reali dei valori immobiliari.

Nomisma evidenzia anche come, nell’ultimo anno, i tempi per finalizzare la vendita di un’abitazione si siano in realtà leggermente ridotti (5,4 mesi in media), non discostandosi dai livelli raggiunti a consuntivo del 2021.

Tra i mercati monitorati, Trieste ha presentato i tempi più brevi per concludere una trattativa di vendita (3 mesi per un’abitazione usata).

Considerando lo sconto medio praticato sul prezzo richiesto, questo si è attestato al 10,6% nel comparto abitativo, con Trieste, Verona e Parma a rappresentare i mercati con maggiore liquidità.

Il mercato delle Locazioni:

Sul fronte del mercato delle locazioni, si nota una situazione dinamica rispetto alla richiesta di lungo termine, unita a quella temporaneamente bloccata dall’acquisto di una proprietà.

Di conseguenza, sono aumentati i canoni di locazione, che sono più alti rispetto all’andamento dei prezzi.

I guadagni lordi attraverso l’affitto dei beni immobili, nella media dei 13 mercati monitorati, sono rimasti sostanzialmente costanti e hanno raggiunto il livello medio del 5,5% per le abitazioni residenziali. Inoltre, la durata media degli affitti si è ridotta a 1,5 mesi, raggiungendo il minimo del periodo 2000-2023.

D’altro canto, analizzando il settore corporate, notiamo una situazione più articolata.

Nonostante il comparto immobiliare sia in ripresa e i volumi siano vicini ai massimi storici, la progressiva diminuzione delle prospettive economiche del Paese e la sostenibilità del debito pubblico hanno riportato i dubbi degli investitori stranieri sulla stabilità ed evoluzione del mercato.

Infine, il rapporto Nomisma ci fornisce alcune informazioni riguardo alla domanda di abitazioni.

Le agenzie immobiliari intervistate registrano un generale indebolimento del mercato, con un aumento della domanda di acquisto per nuovi nuclei familiari e di investimento, mentre diminuiscono gli acquisti per le case vacanze e per i familiari.

Inoltre, gli agenti immobiliari notano nuovamente un interesse nei capoluoghi rispetto ai comuni di provincia.

Nel mercato degli affitti, vi sono criticità legate alla scarsa offerta di alta qualità, a causa della conversione verso il mercato degli affitti brevi.

Inoltre, la domanda non trova affitti sostenibili, creando una sfida per il mercato immobiliare nel trasformare queste criticità in opportunità.

Il presente articolo è ispirato allo studio ed al lavoro svolto da Nomisma, potete leggere lo studio integrale direttamente all’indirizzo dell’ Osservatorio Immobiliare di Nomisma

L’Osservatorio Immobiliare di Nomisma, con 36 anni di attività di monitoraggio esperto del mercato italiano, rappresenta un punto di riferimento riconosciuto e uno strumento imprescindibile per i decisori e gli operatori di settore a livello nazionale e internazionale.

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