Il Mercato Immobiliare Italiano nel 2023. Cosa aspettarci?

Il 2023 fra incertezze e timori nel 1° Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma

Abbiamo analizzato il 1°Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma, fonte sempre autorevole, che ci fornisce una fotografia su cosa succede al mercato immobiliare, in particolare a seguito delle recenti tensioni inflazionistiche.

Dopo l’emergere dalla pandemia, il mercato immobiliare italiano si trova ad affrontare una nuova difficile sfida:

La guerra, a lungo termine, da un lato e le severe politiche monetarie adottate dalla BCE dall’altro delineano un quadro sfavorevole che conferma le preoccupazioni emerse alla fine del 2022.

È quanto rileva l’1° Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma, che fornisce una descrizione precisa del contesto macroeconomico e un quadro completo della situazione italiana.

Un’analisi dettagliata del settore immobiliare in 13 mercati intermedi (Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste e Verona).

All’evento erano presenti: Lucio Poma, Capo Economista di Nomisma, Luca Dondi Dall’Orologio, Amministratore Delegato di Nomisma ed Elena Molignoni, responsabile dell’Osservatorio Immobiliare.

I temi affrontati dal rapporto sono stati approfonditi nella successiva tavola rotonda da: Elena Zanlorenzi, Head of Research Savills Italia; Gianfranco Torriero, Vice Direttore Generale Vicario ABI; Stefano Magnolfi, Executive Director CRIF Real Estate Services e Marco Marcatili, Responsabile Sviluppo Nomisma.

Il quadro economico generale: indicazioni favorevoli e incertezze:

Lucio Poma, Capo Economista di Nomisma, ha presentato uno scenario che costituisce il punto di partenza dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare.

Nello specifico, l’intervento ha messo in luce quattro temi che riassumono gli avvenimenti recenti: l’assenza di recessione in Italia, la caduta dei prezzi delle fonti energetiche, l’inefficacia della politica monetaria attuata dalle banche centrali e la presenza di aspettative ancora indefinite.

“Nonostante le indiscrezioni circolanti fin dall’inizio del 2022, l’Italia non si trova, a oggi, in una situazione di recessione e, superando le previsioni del Fondo Monetario, ha terminato il 2022 con una crescita del PIL pari al 3,9%, superiore a quella della Cina, degli Stati Uniti e della Germania.

Si è, inoltre, in una fase caratterizzata da una riduzione dei prezzi della fonte energetica e delle materie prime, ma le banche centrali, preoccupate dall’incremento dell’inflazione e dagli ottimi dati occupazionali, hanno aumentato il costo del denaro e i tassi d’interesse, implementando una politica monetaria restrittiva.

Questo modus operandi rende instabili le aspettative, come si può osservare quotidianamente dalle fluttuazioni delle Borse.

La mia speranza è che, in questo momento, le imprese agiscano cercando di aumentare i salari, in modo tale da colmare il deficit di potere d’acquisto dovuto all’inflazione.

“Questo potrebbe comportare un grande vantaggio per il Paese” – ha chiarito Lucio Poma.

La richiesta di alloggi e l’uso del credito da parte delle famiglie italiane:

In un contesto macroeconomico complesso e incerto, le famiglie italiane sono costrette a rivolgersi al credito per far fronte alle loro esigenze finanziarie.

Tuttavia, la tendenza delle banche a una maggiore prudenza e selettività nell’erogare prestiti rende l’accesso al credito sempre più difficile.

Questo atteggiamento scaturisce non solo dall’aumento dei tassi d’interesse, ma anche dalla percezione di rischio che le banche associano ai loro potenziali clienti.

Questo atteggiamento influisce negativamente sul mercato immobiliare, poiché la maggioranza della popolazione dipende dai mutui per l’acquisto di una casa. Di conseguenza, le intenzioni di acquisto e le richieste di finanziamento sono in diminuzione.

Questa flessione dipende non solo dalla riduzione degli indicatori di fiducia, ma anche dall’irrigidimento dei criteri di selezione dei clienti da parte delle banche.

Dopo un 2022 relativamente stabile per quanto riguarda gli prestiti erogati, Nomisma prevede una forte diminuzione dei nuovi mutui (- 18% annuo) e di quelli già in corso (-47%) nel 2023, a causa della più prudente politica di concessione del credito.

Ciò influirà sull’attività transattiva, che dovrebbe registrare una contrazione del 14,6% su base annua, soprattutto nella prima parte dell’anno.

Tuttavia, si prevede un allentamento graduale della stretta monetaria, che dovrebbe rallentare la caduta dell’attività transattiva durante l’estate.

I rischi di ridimensionamenti maggiori potrebbero essere limitati all’anno in corso senza causare un arretramento dei valori nominali.

Nomisma ha sottolineato che la rigidità dei prezzi delle abitazioni durante le fasi di rallentamento ciclico è tipica del mercato immobiliare italiano e sarà confermata anche in questa fase congiunturale, in cui l’erosione in termini reali sarà notevole, considerando un’infrazione elevata difficile da abbassare.

L’attesa crescente, associata all’aumento contemporaneo dei tassi di interesse, ha favorito una risalita dei rendimenti del settore da modesti livelli, consentendo un processo di repricing necessario nel nuovo scenario.

La gravità della correzione dipenderà dalla severità del rallentamento attuale e dalle politiche monetarie della BCE nei prossimi mesi – conclude Luca Dondi.